Categoria Projetos

porESB ENGENHARIA

Reforma de Apartamento

Quem já reformou sabe que uma obra de reforma é cheia de detalhes que fazem toda a diferença. É muito importante você garantir o orçamento e o prazo da obra, além de realizar a obra da maneira mais correta possível evitando problemas durante e após a obra. A reforma causa ruído, sujeira e incomodo aos moradores do edifício. Por isso tem que respeitar horários de obras, níveis de ruídos, entradas e saídas de material, limpeza das áreas comuns. Além disso, é preciso dar atenção especial às as questões físicas do edifício: estrutura existente, instalações elétricas e hidráulicas (prumadas de água e esgoto) e fachadas.

É necessário reunir o máximo de informações preliminares.

Para começar o trabalho de projeto quanto mais informação disponível do edifício melhor:
Manual do edifício (edifícios novos)
Os edifícios mais novos normalmente disponibilizam o Manual do Edifício. Normalmente em formato digital contém todas as informações a respeito da construção. Com esse manual podemos saber informações gerais sobre como foi construído o edifício e está representado através de desenhos e documentos. As informações que nos interessam em uma reforma são:

Estrutura, alvenarias e paredes de gesso;

Instalações hidráulicas, louças e metais sanitários;

Instalações de gás;

Instalações elétricas, ar condicionado e exaustão e complementares;

Se não houver o manual (caso de edifícios antigos) é necessário se abastecer das informações disponíveis perguntando para o sindico, outros moradores, a administradora do condomínio ou até mesmo consultando a construtora que deve possuir as plantas e desenhos técnicos do edifício.
Se o cliente está chegando agora no condomínio é muito importante conversar com o sindico e com a administradora do edifício. Peça o Estatuto e o regulamento do condomínio. Esse documento servirá de referência para saber horários, forma de destinação do entulho, entrada e saída de fornecedores e materiais durante a obra. Siga as regras ali fixadas para evitar problemas com os outros moradores.

Norma de Reformas ABNT: quando preciso contratar um profissional?

Para saber se sua obra necessita a contratação de um profissional, veja abaixo o que diz a Norma:
“O proprietário ou responsável legal pelo prédio ficam obrigados a informar o usuário ou o síndico, todos os detalhes sobre o plano de manutenção a partir da reforma. Antes de iniciar uma reforma, o responsável deve:

Elaborar um plano de reforma junto a um profissional habilitado (arquiteto e urbanista ou engenheiro)

Antes de iniciar a obra, entregar ao síndico do condomínio o plano de reforma e os RRT/ART de projeto e de execução de obra, além da documentação exigida por outros órgãos de fiscalização, como Prefeitura e Corpo de Bombeiros.

Após o síndico autorizar a obra, exija do profissional ou empresa contratada a colocação de placa informativa com indicação do responsável técnico.

Veja as atividades que só podem ser realizadas por profissional devidamente habilitado:

Construção ou demolição de paredes e divisória

Substituição de revestimentos (pisos, paredes, tetos)

Abertura ou fechamento de vãos

Alteração nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitária

Instalação de mobiliário fixo.

Contrate um arquiteto ou engenheiro civil para fazer o projeto e a obra.

O projeto serve de manual para decidir tudo o que será feito e servirá de referência para que todos os fornecedores preparem suas propostas. Além de ser obrigatório em casos de reformas maiores, veja as vantagens de contratar o projeto:

O arquiteto ou engenheiro civil é o profissional que trabalha pensando em como os espaços podem ser configurados então com certeza irá trazer opções de ocupação deste espaço que você não imaginaria.

Durante a primeira etapa de projeto, que chamamos de Estudo Preliminar, serão apresentadas imagens em 3D do projeto que irá permitir que você visualize o espaço, os materiais utilizados, mobiliário, iluminação, entre outros.

Depois do Estudo preliminar já é possível fazer um Estudo de Viabilidade Financeira. Este estudo nada mais é do que um primeiro orçamento que permite saber o preço da obra com certa precisão. Caso o valor esteja acima e seja necessário rever o projeto, ainda dá tempo!

Com o projeto que te agrada e cabe no bolso é possível dar sequência aos detalhamentos que irão guiar os profissionais de obra.

Planejamento é fundamental. Com o projeto e os orçamentos aprovados serão contratados os profissionais e será feito um cronograma que irá ajudar a programar o andamento da obra e os pagamentos.

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Projetos Arquitetônicos

O desenho arquitetônico é uma especialização do desenho técnico normatizado voltada à execução e a representação de projetos de arquitetura. Em uma perspectiva mais ampla o desenho de arquitetura poderia ser encarado como todo o conjunto de registros gráficos produzidos por arquitetos ou engenheiros civis.

Portanto, manifesta-se como um código para uma linguagem, estabelecida entre o emissor (o desenhista ou projetista) e o receptor (o leitor do projeto). Desta forma, seu entendimento envolve um certo nível de treinamento, seja por parte do desenhista ou do leitor do desenho. Geralmente os projetos são confeccionados através de desenhistas projetistas.

O projeto arquitetônico é o projeto principal, onde nele se retrata toda a concepção espacial do programa de necessidades sugerido pelo cliente, considerada a parte escrita de um projeto, conjunto de desenhos técnicos e documentação relacionada assinada e aprovada por Arquiteto, Engenheiro e Órgão Responsável.

O conjunto é composto por diversos registros gráficos que visam entender melhor a arquitetura da residência, edifício, entre outros.

Conforme estabelecido pelo cliente, os desenhos técnicos são elaborados visando corresponder a expectativas do cliente e também questões relacionadas a sustentabilidade, conforto, otimização dos espaços, integração entre as áreas, entre outros fatores que visam proporcionar ao proprietário maior conforto, estilo, luxo, de acordo com cada objetivo.

A primeira etapa faz parte dos serviços preliminares, que são os levantamentos de todas as informações pertinentes relativas ao local destinado a elaboração do projeto, como:

Matrícula atualizada do terreno ou imóvel;

Levantamento das Informações pertinentes com relação às legislações, usos e ocupações;

Levantamento as built;

Levantamento do programa de necessidades (levantamento do número de ambiente, desejos e necessidades de equipamentos no projeto a ser desenvolvido).

Levantamento planialtimétrico do terreno;

Sondagem.

O projeto arquitetônico

 

Inicia-se com estudos preliminares, ou seja, estudos de massa para a determinação de viabilidade do programa de necessidades e do partido adotado (estilo arquitetônico sugerido pelo cliente);

Anteprojeto, solução geral do tema no nível de pré-execução com definições do partido adotado, da concepção estrutural e das instalações em geral;

Projeto 3D volumétrico o qual se retrata a concepção da volumetria do projeto com todos os elementos descritos em planta e detalhamentos, com suas respectivas texturas, cores e elementos decorativos;

Projeto prefeitura, projeto para aprovação junto à prefeitura Local, atendendo as exigências legais;

Projeto executivo, solução definitiva do anteprojeto, representada em plantas, cortes e fachadas, elevadores, especificações e memoriais de todos os pormenores de que se constitui a obra a ser executada; determinação da distribuição das redes hidráulicas, elétricas, sanitárias, telefônicas e outras correlatas.

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Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros

Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) é o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros da Polícia Militar do Estado de São Paulo (CBPMESP) certificando que, durante a vistoria, a edificação possuía as condições de segurança contra incêndio, previstas pela legislação e constantes no processo, estabelecendo um período de revalidação;

Pra que serve?

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) serve primeiramente para confirmar que a edificação, comércio, empresa, entre outros, estão em conformidade com os parâmetros de segurança e combate a incêndio do corpo de bombeiro. Também é utilizada para obtenção de outras licenças como alvarás de funcionamento, auto de licença de funcionamento, habite-se, entre outras licenças necessárias para que o estabelecimento funcione conforme os padrões dos órgãos reguladores.

Quais tipos de AVCB?

Existem dois tipos de processos principais de AVCB, AVCB com área construída inferior ou igual a 750m² e menor ou igual a 3 pavimentos, e AVCB para construção com área construida superior a 750m² ou maior que 3 pavimentos.

No caso de AVCB com área construída inferior ou igual a 750m² e menor ou igual a 3 pavimentos, somente será solicitado conforme Projeto Técnico Simplificado (PTS), esse processo é meno burocrático, devido a não necessidade de aprovação de projeto técnico para posterior solicitação do AVCB e vistoria pelo corpo de bombeiro. Dessa forma estando tudo ok com os equipamentos, sinalizações, iluminação de emergência, entre outros requisitos estipulados pelo corpo de bombeiro, pode-se solicitar direto a vistoria do bombeiro.

Já para o AVCB para áreas superiores a 750m² e maior que 3 pavimentos, exige-se o Projeto Técnico (PT). O Projeto Técnico deve ser elaborado por profissional habilitado, Engenheiro ou Arquiteto, tal projeto visa informar onde estão alocados os extintores, sinalizações, iluminação de emergência, portas corta fogo, hidrantes, sprinklers, detectores de fumaça, rotas de fuga, entre outros requisitos estipulados nas instruções técnicas do corpo de bombeiro. Esse projeto deve ser apresentado ao corpo de bombeiro e aprovado antes da solicitação do AVCB, somente após aprovação do Projeto Técnico que será possível solicitar o AVCB e posterior vistoria do bombeiro.

Quem precisa de AVCB?

O AVCB é obrigatório para todas empresas, e estão excluídas de obrigatoriedade:

1 – Residências exclusivamente unifamiliares;

 

2 – Residências exclusivamente unifamiliares localizadas no pavimento superior de ocupação mista, com até dois pavimentos e que possuam acessos independentes.”

 

Toda e qualquer empresa que funcione sem o AVCB ou com o mesmo vencido, ou que tenha realizado mudanças significativas na sua estrutura, ou que não possua os mesmos mecanismos de segurança contra incêndio que dispunha na época da aquisição do alvará, será considerada irregular.

 

Todas as medidas de segurança contra incêndio devem ser adotadas antes da vistoria do Corpo de Bombeiros, cabe ao responsável da empresa providenciar tais medidas seguindo a Instrução Técnica de Nº 01/01. De acordo com o Decreto Estadual nº 56.819/11 Artigo 23 que diz:

“Constituem medidas de segurança contra incêndio das edificações e áreas de risco:”

I – acesso de viatura na edificação e áreas de risco;

II – separação entre edificações;

III – segurança estrutural nas edificações;

IV – compartimentação horizontal;

V – compartimentação vertical;

VI – controle de materiais de acabamento;

VII – saídas de emergência;

VIII – elevador de emergência;

IX – controle de fumaça;

X – gerenciamento de risco de incêndio;

XI – brigada de incêndio;

XII – iluminação de emergência;

XIII – detecção de incêndio;

XIV – alarme de incêndio;

XV – sinalização de emergência;

XVI – extintores;

XVII – hidrante e mangotinhos;

XVIII – chuveiros automáticos;

XIX – resfriamento;

XX – espuma;

XXI – sistema fixo de gases limpos e dióxido de Carbono (CO2); e

XXII – sistema de proteção contra descargas atmosféricas.

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Auto de Licença de Funcionamento Prefeitura

Quem precisa do Auto de Licença de Funcionamento?

Nenhum imóvel poderá ser ocupado ou utilizado para instalação e funcionamento de usos não-Residenciais – nR, sem prévia emissão, pela Prefeitura, da licença correspondente, sem a qual será considerado em situação irregular quanto ao uso.

Quem não precisa do Auto de Licença de Funcionamento?

A licença é dispensada:

I – para o exercício da profissão dos moradores em suas residências, em qualquer zona de uso, exceto na Zona Estritamente Residencial – ZER, com o emprego de, no máximo, 1 (um) auxiliar ou funcionário, nos termos do artigo 249 da Lei nº 13.885, de 2004, desde que observados os parâmetros de incomodidade definidos para a zona de uso ou via;

II – para o exercício, em Zona Estritamente Residencial – ZER, de atividades intelectuais dos moradores em suas residências, desde que observados os respectivos parâmetros de incomodidade e não sejam recebidos clientes nem utilizados auxiliares ou funcionários, conforme disposto no artigo 250 da Lei nº 13.885, de 2004.

Os usos não-residenciais – nR serão considerados em situação irregular, frente à legislação disciplinadora do uso e ocupação do solo, em caso de ausência ou ineficácia da licença.

Quais casos podem se perder a licença?

A licença perderá sua eficácia nas seguintes hipóteses:

I – invalidação, nos casos de falsidade ou erro das informações ou ausência dos requisitos que fundamentaram a expedição da licença;

II – cassação, nos casos previstos em lei, tais como:

  1. a) descumprimento das obrigações impostas por lei ou por ocasião da expedição da licença;
  2. b) se as informações, documentos ou atos que tenham servido de fundamento à licença vierem a perder sua eficácia, em razão de alterações físicas ou de utilização, de incomodidade ou de instalação, ocorridas no imóvel em relação às condições anteriores, aceitas pela Prefeitura;
  3. c) desvirtuamento do uso licenciado;

III – decurso do prazo de 1 (um) ano de sua expedição, contado da data da respectiva publicação no Diário Oficial da Cidade (DOC), sem a devida revalidação, no caso de Alvará de Funcionamento;

IV – revogação, no caso de Alvará de Autorização, quando a Prefeitura não tiver interesse em sua manutenção ou renovação;

V – ausência de renovação, exigida nas hipóteses previstas no artigo 3º e seguintes da Lei nº 10.205, de 1986, e alterações posteriores.

 

O que pode acontecer caso não tenha o Auto de Licença de Funcionamento?

A ocupação do imóvel sem o Auto de Licença de Funcionamento sujeitará o infrator à multa, renovável a cada 30 (trinta) dias até a regularização da situação ou o efetivo encerramento da atividade, nos termos da Lei nº 8.001, de 24 de dezembro de 1973, atualizado pela variação do Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA, na forma estabelecida na legislação municipal pertinente.

Referente a uso não permitido no local, a multa corresponderá a R$ 2.687,00 (dois mil, seiscentos e oitenta e sete reais), atualizado pela variação do Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA, na forma estabelecida na legislação municipal pertinente.

Constatada a falta de afixação do Auto de Licença de Funcionamento os proprietários ou responsáveis pelo edifício serão notificados para corrigirem a omissão no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de aplicação da multa prevista na Lei nº 8.432, de 8 de setembro de 1976, atualizado pela variação do Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA, na forma estabelecida na legislação municipal.

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ESB – ENGENHARIA, PROJETOS E LAUDOS